Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Skip Navigation Linkscetateni

Informații generale​

Forma si publicitatea actelor de instrainare a constructiilor



Conform art. 10 ind. 1 din Legea nr. 1​14 din 1996 (**republicata**) privind locuintele cu modificarile si completarile ulterioare, constructiile cu statutul de locuinta si unitatile individuale pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica notariala, sub sanctiunea nulitatii absolute. Dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare. 

In contextul actului normativ mentionat anterior, termenii utilizati in cuprinsul prezentei sectiuni au urmatorul inteles:

  • Locuinta - Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii;
  • Unitate individuala - Unitate functionala, componenta a unui condominiu, formata din una sau mai multe camere de locuit si/sau spatii cu alta destinatie situate la acelasi nivel al cladirii sau la niveluri diferite, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, avand acces direct si intrare separata, si care a fost construita sau transformata in scopul de a fi folosita, de regula, de o singura gospodarie. In cazul in care accesul la unitatea functionala sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie sa fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, mentionate obligatoriu in actele juridice si inscrise in cartea funciara;
  • Condominiu - Imobilul format din teren cu una sau mai multe constructii, dintre care unele proprietati sunt comune, iar restul sunt proprietati individuale, pentru care se intocmesc o carte funciara colectiva si cate o carte funciara individuala pentru fiecare unitate individuala aflata in proprietate exclusiva, care poate fi reprezentata de locuinte si spatii cu alta destinatie, dupa caz.​​​​​​​​​
​      Constituie condominium:
  ​​​​​​​- un corp de cladire multietajat sau, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna, fiecare
    ​tronson cu una sau mai multe scari din cadrul acestuia;
  - ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​u​n ansamblu rezidential format din locuinte si constructii cu alta destinatie, individuale, amplasate izolat,
    ​insiruit sau cuplat, in care proprietatile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comuna 
    fortata si perpetua. 

Ca urmare a coroborarii prevederilor art. 885 (Dobandirea si stingerea drepturilor reale asupra imobilelor) din Codul Civil, art. 876 (Scopul si obiectul cartii funciare), art. 537 (Bunurile imobile), art. 538 (Bunurile care raman sau devin imobile), rezulta ca terenul este imobilul principal, iar constructia este un imobil accesoriu, iar drepturile reale asupra constructiilor nu pot fi intabulate facand abstractie de teren intrucat din punct de vedere tehnic nu este posibil. Altfel spus, cladirea este indisolubil legata de teren, Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cu modificarile si completarile ulterioare, prevazand de altfel ca pentru ambele se confera acelasi numar cadastral.

Asadar, drepturile reale asupra constructiilor care nu au destinatie de locuinta trebuie inscrise in cartea funciara pentru a fi opozabile tertilor si pe cale de consecinta trebuie intrunita conditia formei autentice prevazute de art.​ 1244​ (Forma ceruta pentru inscrierea in cartea funciara) din  Codul Civil, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Atunci cand vizeaza instrainarea sau constituirea unui drept real asupra unei constructii care nu are destinatie de locuinta, pentru a fi valabil, actul juridic trebuie sa respecte obligativitatea formei autentice.

​Pentru mai multe detalii, puteti consulta:​