Modalitatea in care pot dobandi drept de proprietate privata asupra terenurilor cetatenii straini difera de cea in care pot dobandi acest drept cetatenii romani. Faptul ca legislatia romana prevede aceste diferente nu este un caz singular, avand in vedere ca si in legislatia altor state se regasesc prevederi similare.

In anul 2005 au fost adoptate doua texte normative cu impact asupra dobandirii dreptului de proprietate al cetatenilor straini:

• Legea nr. 247, privind reforma in domeniul proprietatii si justitiei
• Legea nr. 312, privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizii, precum si de catre persoanele juridice straine.
  

Legea nr. 247 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, cu modificarile si completarile ulterioare, prevede ca dobandirea dreptului de proprietate se realizeaza in conditiile legii speciale.

Legea nr. 312 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, cu modificarile si completarile ulterioare,  detaliaza care sunt conditiile speciale in care se obtine dreptul de proprietate.

Prevederile Legii nr. 312 din 2005 nu se aplica in cazul dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin mostenire legala.

In intelesul acestei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarea semnificatie:

• stat membru - orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spatiului Economic European;
• stat tert - orice alt stat decat statele membre;
• rezident - strainul care are drept de rezidenta pe teritoriul Romaniei sau, dupa caz, persoana juridica straina care are cel putin un sediu secundar pe teritoriul Romaniei, in conditiile legii;
• fermier care desfasoara activitati independente - orice persoana fizica care desfasoara activitate agricola sau silvica, in vederea realizarii de produse agricole vegetale ori animale, precum si de depozitare si prelucrare a produselor obtinute din activitatea proprie sau care desfasoara o activitate in vederea realizarii de produse lemnoase si nelemnoase ale fondului forestier, asa cum sunt definite de legea in vigoare.
  

In cuprinsul Legii nr. 312 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, cu modificarile si completarile ulterioare, se regasesc patru categorii de persoane care au reglementari diferite in ceea ce priveste modul de dobandire a dreptului de proprietate:

• ​​​Cetateanul unui stat membru al UE sau al Spatiului Economic European, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi drept de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane. De la data adoptarii Legii nr. 312, aceste persoane pot dobandi terenuri intravilane pentru constructii, in timp ce terenurile agricole, padurile si terenurile forestiere s-au putut dobandi de catre persoanele enumerate dupa implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, adica incepand cu 1 Ianuarie 2014; 
• Cetatenii unui stat membru nerezidenti in Romania, apatrizii nerezidenti in Romania cu domiciliu intr-un stat membru si persoanele juridice nerezidente, constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru, care pot dobandi drept de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare la impinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romaniei la UE, adica de la data de 1 Ianuarie 2012; 
• Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Aceste dispozitii nu se aplica fermierilor care desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz: 

• Fermierii care desfasoara activitati independente si sunt cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in Romania sau sunt apatrizi cu domiciliul in Romania pot dobandi drept de proprietate in aceleasi conditii cu cetatenii romani, fara a mai fi necesara implinirea nici unui termen de la data aderarii Romaniei la UE. O conditie pe care legea o prevede totusi pentru fermieri este faptul ca nu pot sa schimbe destinatia terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere. Cetatenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul intr-un stat membru isi dovedesc calitatea de fermier care desfasoara activitati independente cu documente emise/eliberate de autoritatile competente din statul membru sau de provenienta. Apatrizii cu domiciliul in Romania fac dovada acestei calitati cu atestatul eliberat, in acest sens, de catre Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale.
  

In privinta cetatenilor straini, apatrizilor si persoanelor juridice apartinand statelor terte legea prevede ca acestea pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditiile reglementate prin tratate intenationale, pe baza de reciprocitate, dar nu pot dobandi acest drept in conditii mai favorabile decat cele aplicabile cetatenilor unui stat membru si persoanei juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru.

In contextul prevederilor mentionate anterior, in prezent, cetatenii Uniunii Europene si ai Spatiului Economic European pot dobandi drept de proprietate in aceleasi conditii in care pot dobandi si cetatenii romani.

In privinta cetatenilor statelor terte, acestia vor putea dobandi drept de proprietate numai daca exista incheiate tratate internationale intre Romania si acel stat.

Cetatenii statelor terte pot dobandi drept de proprietate asupra constructiilor si drept de superficie (un drept de folosinta pe durata existentei constructiei) asupra terenurilor, in situatia in care doresc sa cumpere imobile in Romania.

O societate comerciala, persoana juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobandi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, in masura necesara derularii activitatii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispozitiilor legale privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.​